Grondbeleid

BBV-voorschriften grondexploitatie
Het grondbedrijf is in 2020 ingericht conform de nieuwe BBV-voorschriften. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• de niet in exploitatie genomen gronden (de NIEGG’s), de cultuurgronden en de overige gronden zijn, vormen geen onderdeel meer van het grondbedrijf.
• de rente-berekeningen zijn gemaakt conform de nieuwe BBV-voorschriften. Voor 2020 is het rentepercentage voor de exploitaties vastgesteld op 1,4% berekend. De verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen is 70,68%. Rente mag alleen worden berekend over het deel van het grondbedrijf dat gefinancierd is met vreemd vermogen.
• Het BBV geeft ook aan dat de maximale looptijd van een grondexploitatie 10 jaar (voortschrijdend) is. Hier mag alleen van worden afgeweken als dit goed wordt gemotiveerd en tevens is voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen. Alleen het bestemmingsplan “Aan de Strengen” heeft een langere looptijd (zie voor de onderbouwing onderdeel financiële positie).

Grondexploitaties in het grondbedrijf
In het grondbedrijf zijn per 1-1-2020 zeven actieve bestemmingsplannen opgenomen. Het betreft 4 woningbouwplannen en 3 bedrijventerreinen. Van deze plannen sluiten momenteel alle woningbouwplannen met een positief resultaat en alle bedrijventerreinen met een negatief resultaat.
Per 31-12-2020 is het bestemmingsplan “Noorderkijl II" te 2e Exloërmond afgesloten. Het plan Daalkampen II (Fase 2B) is opgenomen in het grondbedrijf. De eerste verkopen worden verwacht in 2021.  

Ontwikkelingen 2019 (algemeen)
Voor bijna alle plannen in het grondbedrijf was in 2020 belangstelling. Op het plan "Drentse Poort" na, zijn kavels verkocht of lopen opties.
De exploitaties van de diverse plannen zijn geactualiseerd per 1-1-2021. De verschillen ten opzichte van de exploitatie per 01-01-2020 worden hoofdzakelijk veroorzaakt door indexering van de kosten, aanpassing looptijd en aanpassing kavelprijzen en/of m2.

Borger-West
Borger-West bestaat uit verschillende deelgebieden. Het betreft de deelgebieden Daalkampen II/III en IV, Aan de Strengen (bedrijventerrein en dagrecreatie), Strijkijzer, Rolderstraat en het ATC.
In een deel van Borger West, namelijk Daalkampen III (fase 3), zijn er nog mogelijkheden voor woningbouw die een verdere uitbreiding van de wijk Daalkampen mogelijk maken. Mede gezien de grote vraag naar nieuwbouw kavels zal in 2021 nader worden bekeken of en op welke wijze dit plan mogelijk tot ontwikkeling kan komen. Met het Esdal college zijn we in overleg over een verhuizing naar een nieuwbouw locatie in Daalkampen fase 3 (III).
Voor het gebied Daalkampen fase 4 (IV) zijn de onderhandeling en contractvorming nagenoeg afgehandeld, waardoor in de nabij toekomst op dit deel een zonnepark tot ontwikkeling zal komen.
Voor het gebied bekend als het Strijkijzer wordt in 2021 gestart met een definitieve gebiedsontwikkeling. Hiervoor wordt samenwerking gezocht met de omgeving (provincie, ondernemers, grondeigenaren, bewoners).
In 2020 is de woning Nuisveen 15 (vm burgemeester woning) verkocht.  

Ontwikkelingen 2020 (per bestemmingsplan)

• Plaats 62, Valthermond:

In dit plan zijn in 2020 4 kavels verkocht en nog 11 beschikbaar. Tot 2020 was er weinig belangstelling, maar in 2020 trok de vraag dusdanig aan, dat ook de laatste kavels vrij gegeven zijn voor verkoop. De prijs van deze kavels zijn wel naar beneden bijgesteld naar marktconforme prijzen (€ 109 - € 95). Dit jaar was het wederom mogelijk om een tussentijdse winst te nemen van € 140.000. Door de grotere belangstelling kan de looptijd van het plan met 2 jaar worden ingekort.

• Lijnstukken II, Buinen:

Nog 1 kavel te koop. Op deze kavel rust een optie. Looptijd is met 1 jaar verlengd. Verder geen bijzonderheden.

• Daalkampen II (fase 1/2a), Borger:

Fase 2a is in 2020 exploitatie genomen. In 2020 zijn 13 kavels uit fase 1 en fase 2a, verkocht. Op de rest van de kavels is ligt nu een optie. Gelet op de grote succes van fase 1 en 2a en de blijvende vraag naar kavels is eind 2020 besloten om fase 2b ook te ontwikkelen. Hiervoor is een aparte exploitatieopzet gemaakt. In 2021 worden de kavels uitgegeven en ook voor deze fase is de belangstelling groot.
Dit jaar is het voor het eerst mogelijk om op dit plan een tussentijdse winst te nemen van € 70.000. De looptijd van fase 1/2a kan door het succes met 3 jaar worden ingekort.

• Nieuw-Veenlanden, Nieuw Buinen:

Het plan is eind 2016 in exploitatie genomen en is bijna vol. In 2020 zijn 8 kavels verkocht. Alle vrije kavels zijn hiermee verkocht (maart 2021). De kavels die nog te koop zijn betreft projectbouw. Deze zijn reeds in optie genomen.
Plan loopt volgens plan, de looptijd is daarom niet aangepast.

• Aan de Strengen, Borger:

Om bij het bestemmingsplan “Aan de Strengen”  meer aan te sluiten op de markt is in dit plan de verplichting van de bouw van een bedrijfswoning aan de buitenrand omgezet in een optie. In 2020 is weer informatie opgevraagd door potentiële kopers. Momenteel loopt een drietal opties, waarbij de verwachting is dat tenminste 1 daarvan omgezet zal worden in een verkoop. Deze specifieke kavel zal dan, naar het zich nu laat aanzien, ook voorzien worden van een bedrijfswoning.
Ten opzichte van 2019 is het verwacht verlies gedaald met € 10.970 (rente). Op grond van de prognoses is het niet noodzakelijk om de looptijd aan te passen.

• Noorderkijl II, 2e Exloërmond:

Dit plan wordt per 31-12-2020 afgesloten. Voor de nog te maken van € 18.640 wordt een voorziening getroffen. Het plan sluit met een verlies van € 130.941. Ten opzichte van 2019 steeg het verlies met € 3.734. Het verlies wordt volledig gedekt uit de opgebouwde voorziening.

• Drentse Poort, Nieuw-Buinen:

Dit plan is herverkaveld om het aantrekkelijker te maken voor een grotere doelgroep. In 2020 is ten opzichte van vorige jaren meer informatie opgevraagd over de mogelijkheden in het plan, maar dit heeft nog niet geleid tot verkopen.
Door de herverkaveling zijn minder m2 te verkopen. Gevolg hiervan is dat het verlies ten opzichte van 2019 stijgt met € 45.185. Looptijd is met 1 jaar verlengd.

In onderstaande tabel een overzicht van de financiële ontwikkelingen in 2020.

Toelichting verloop boekwaarden
Ten opzichte van het vorig jaar is de totale boekwaarde van het grondbedrijf met € 960.301 gedaald. De daling wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren en is als volgt tot stand gekomen:
Gemaakte kosten 2020 (verhoging boekwaarde):

Winstnemingen/opbouw voorziening (verhoging boekwaarde):

Opbrengst verkopen/bijdrage verlies (verlaging boekwaarde):